La création d’une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) pour exercer une activité de marchand de biens est une option de plus en plus prisée par les entrepreneurs immobiliers. Ce statut juridique offre de nombreux avantages, notamment en termes de flexibilité et de protection du patrimoine personnel. Néanmoins, il comporte aussi certains inconvénients qu’il est judicieux de prendre en compte. Chez UTL Peipin, nous vous proposons d’explorer en détail les spécificités de ce statut pour vous aider à faire un choix éclairé.
Les atouts de la SASU pour l’activité de marchand de biens
La SASU présente plusieurs avantages significatifs pour les professionnels de l’immobilier souhaitant exercer une activité de marchand de biens :
Protection du patrimoine personnel : L’un des principaux atouts de la SASU réside dans la séparation entre le patrimoine personnel de l’entrepreneur et celui de l’entreprise. En cas de difficultés financières, la responsabilité de l’associé unique est limitée au montant de ses apports. Cette protection est particulièrement précieuse dans le secteur immobilier, où les investissements peuvent être conséquents.
Flexibilité dans la gestion : La SASU offre une grande souplesse dans son organisation et son fonctionnement. L’associé unique bénéficie d’une liberté importante dans la rédaction des statuts, ce qui lui permet d’adapter la structure à ses besoins spécifiques. Cette flexibilité est un atout majeur pour s’adapter rapidement aux évolutions du marché immobilier.
Régime social avantageux : Le président de la SASU est assimilé salarié au regard de la sécurité sociale. Il bénéficie ainsi d’une couverture sociale similaire à celle d’un salarié, à l’exception de l’assurance chômage. Cette protection sociale étendue est particulièrement appréciable dans un secteur d’activité où les risques ne sont pas négligeables.
✅ Bon à savoir : Selon les données de l’INSEE, le nombre de créations de SASU a connu une croissance de 37% entre 2019 et 2020, témoignant de l’attractivité croissante de ce statut juridique.
Spécificités fiscales de la SASU marchand de biens
Le régime fiscal de la SASU marchand de biens présente des particularités qu’il est primordial de connaître :
Imposition sur les sociétés : Par défaut, la SASU est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices sont donc taxés au niveau de la société, avec un taux réduit de 15% jusqu’à 42 500 euros de bénéfices, puis 25% au-delà. Cette fiscalité peut s’avérer avantageuse pour les entrepreneurs réalisant des bénéfices importants.
Option pour l’impôt sur le revenu : Il est possible, sous certaines conditions, d’opter pour l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette option peut être intéressante dans certaines situations, notamment en phase de démarrage de l’activité.
TVA spécifique : Le régime de TVA applicable aux opérations de marchand de biens a évolué. Depuis la loi de finances rectificative du 9 mars 2010, la TVA sur marge n’est plus systématiquement appliquée. Elle ne concerne désormais que certaines opérations spécifiques, comme la revente d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans ou l’achat-revente de terrains à bâtir.
🚨 Point de vigilance : L’équipe du site UTL Peipin vous rappelle que le choix du régime fiscal doit être mûrement réfléchi et adapté à votre situation personnelle et professionnelle. N’hésitez pas à consulter un expert-comptable pour vous guider dans cette décision.
Procédure de création d’une SASU marchand de biens
La constitution d’une SASU pour exercer une activité de marchand de biens suit un processus bien défini :
- Détermination du capital social : Bien qu’il n’y ait pas de montant minimum légal, il est recommandé de prévoir un capital suffisant pour rassurer les partenaires financiers.
- Rédaction des statuts : Cette étape cruciale nécessite une attention particulière pour définir les règles de fonctionnement de la société.
- Réalisation des formalités de publicité : Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
- Dépôt du dossier d’immatriculation : Auprès du guichet unique des formalités d’entreprises, via le portail de l’INPI.
✅ À noter : En 1967, la loi Pisani a instauré un cadre juridique spécifique pour l’activité de marchand de biens, reconnaissant ainsi son importance dans le secteur immobilier.
| Étape | Délai approximatif | Coût indicatif |
|---|---|---|
| Rédaction des statuts | 1 à 2 semaines | 300 à 1000 € |
| Publicité légale | 1 semaine | 150 à 250 € |
| Immatriculation | 2 à 4 semaines | 50 à 100 € |
Limites et points de vigilance de la SASU marchand de biens
Malgré ses nombreux avantages, la SASU présente certaines contraintes qu’il faut prendre en compte :
Complexité administrative : La gestion d’une SASU implique des obligations administratives et comptables plus importantes que celles d’une entreprise individuelle. Tenue d’une comptabilité rigoureuse, approbation annuelle des comptes, et conservation des documents sociaux sont autant de tâches qui peuvent s’avérer chronophages.
Coûts de fonctionnement : Les frais liés à la création et au fonctionnement d’une SASU sont plus élevés que ceux d’une entreprise individuelle. Ces coûts incluent notamment les frais de constitution, les honoraires d’experts-comptables, et potentiellement les frais de commissaires aux comptes.
Régime social coûteux : Si la protection sociale du président de SASU est avantageuse, elle s’accompagne de cotisations sociales élevées. Ces charges peuvent peser lourdement sur la trésorerie de l’entreprise, en particulier dans les premières années d’activité.
🚨 Attention : La responsabilité limitée de l’associé unique peut être remise en cause en cas de faute de gestion avérée. Il est donc impératif de respecter scrupuleusement les règles de gestion et de séparation des patrimoines.
Pour résumer, la SASU offre un cadre juridique particulièrement adapté à l’activité de marchand de biens, alliant protection du patrimoine personnel et flexibilité de gestion. Néanmoins, les entrepreneurs doivent être conscients des responsabilités et des coûts inhérents à ce statut. Chez UTL Peipin, nous vous recommandons de bien peser le pour et le contre, et de vous faire accompagner par des professionnels pour faire le choix le plus pertinent pour votre projet immobilier.